Разное / Покупка недвижимости
Покупка недвижимости в условиях кризиса
В нашу жизнь вновь (впервые после памятного 98-го года) возвратилось слово «кризис». Попробуем вместе поразмышлять над тем, какое влияние он может оказать на выбор тех, кто всерьёз задумался над приобретением недвижимости за рубежом. Что может явиться главными итогами текущего кризиса? Лавинообразное банкротство банков и других финансовых институтов. В первую очередь банкротами станут наиболее слабые, не имеющие значительных финансовых резервов банки и компании. Жертвами этой серии банкротств станут вкладчики и клиенты данных банков. Что можно посоветовать тем, кто имеет значительные банковские или наличные накопления? Выводить деньги из банков и инвестировать свои капиталы в отрасли, дающие возможность не только сберечь, но и преумножить их!
1) Расположение объекта. Если речь идёт о морской недвижимости на первой линии, потенциальному покупателю (инвестору) необходимо убедиться в том, что данные застройщиком обещания об удалённости от моря соответствуют действительности. Ибо наиболее дорогой является недвижимость, расположенная на первой линии побережья. С августа 2007 года в Болгарии вошёл в силу закон, запрещающий строительство ближе 200 метров от береговой линии. В связи с чем, право на строительство подобных объектов имеют компании, получившие до указанного срока, либо компании, реконструирующие (перестраивающие) здание, построенное ранее. В данный раздел нельзя не включить удалённость объекта от городов, аэропортов, вокзалов и транспортных артерий. Помимо указанных факторов большое значение имеет плотность застройки в окружении объекта.
2) Сезонность эксплуатации объекта. Данный критерий очень важен для оценки потенциальной привлекательности инвестирования с последующим получением доходов от сдачи объекта в наём. Если объект будет эксплуатироваться круглогодично, потенциальному покупателю (инвестору) важно понимать за счёт каких именно опций (дополнительных сервисов) управляющая компания будет добиваться круглогодичной сдачи недвижимости внаём.
3) Архитектурная уникальность. Качество строительства и строительных материалов. Квалификация и репутация строительной компании. Эксплуатационные характеристики объекта. Большинство из перечисленных выше критериев говорят сами за себя. Также в этом разделе помимо применяемых в процессе строительства материалов и архитектурных планов нелишне будет оценить и профессионализм строительной компании, занимающейся возведением объекта. Важно также оценить какой будет плотность загруженности общих частей комплекса, ведь никому не захочется жить людском «муравейнике». Для этого нужно сопоставить площади жилой и общих частей здания, а также рассчитать какая часть (например) водной поверхности приходиться на один апартамент комплекса, после чего сравнить этот критерий по всем анализируемым (в качестве объекта инвестиций) комплексам. Необходимо узнать, какие именно дополнительные сервисы будут доступны владельцам недвижимости и их гостям на территории комплекса.
4) Управляющая компания: кто будет управлять ресторанами, кафе, СПА-центрами и другими возможными дополнительными услугами. На хорошее качество управления и высокий уровень сервиса можно рассчитывать лишь в том случае, если компания застройщик оставляет эту бизнес-функцию за собой, не продавая общие части комплекса, сохраняя их за собой для дальнейшей эксплуатации. Так как в этом случае управление будет осуществляться централизовано, скоординировано и в рамках единой сервисной концепции объекта. Несомненно важным для оценки инвестиционной привлекательности объекта является наличие у компании-застройщика чёткого и ясного плана ценообразования, связанного с продвижением строительства, которого застройщик придерживается на практике.
Подытоживая наши размышления, нельзя не затронуть «страновой» фактор. В отличии от США или, например Латвии, Болгарские банки никогда не «разбрасывались» дешёвыми ипотечными кредитами, поэтому в настоящее время данный банковский сегмент в Болгарии находиться в той же здоровой форме: банки не требуют досрочного погашения кредитов и не повышают ставки по ранее выданным ипотечным кредитам. Более того: любой платёжеспособный иностранец (не говоря уже о гражданах страны) может легко получить ипотечный кредит на покупку местной недвижимости. Болгарский рынок недвижимости (в отличии от рынка США, послужившего источником кризиса ликвидности) никогда не был спекулятивно «перегрет», и, несмотря на устойчивый рост цен (в среднем 18-20% в год), по мнению большинства экспертов, всё ещё имеет большой потенциал для выгодного инвестирования, так как является самым недооцененным на Европейском рынке недвижимости.
